忙しいと手が回らない現地調査をアウトソーシング

現地調査

重要事項説明に必要な書類を集め、説明書や契約書のドラフトは準備できたが、現地に行って境界石の有無や越境の確認をしに行く時間が取れそうもない。
そんな時、代行して現地調査を行うサービスです。

高圧線の振れ幅が売買対象の土地の一部に掛っており
調査・説明義務違反として慰謝料の請求が認められた

平成30年の宅建取引士の講習テキストに掲載されていた紛争事例です。

売買対象の上に高圧線が通っている場合は、重要事項説明書に記載し説明するべきことであるのは言うまでもありません。
この事例では、土地の上には架設されてないものの、物件の間近を通っており、強風時に振れる距離の範囲に土地があることから、離隔距離が確保できず、電力会社との契約が必要になる土地であることが、引渡し後に判明したものです。

裁判の結末

買主は隠れた瑕疵による契約解除と、瑕疵担保責任や説明義務違反による損害賠償を請求しました。

重要事項説明において、媒介業者は法令による制限の説明を行い、また、売買価格については高圧線の存在を考慮した算定になっており、損害は与えていないと主張しました。

両社の言い分に裁判所が出した判決は

  • 本件土地と本件送電線の位置関係から、通常有すべき品質・性能を欠く瑕疵とは言えず、契約解除はできない。
  • 売買価格は送電線による制限を考慮して決定されたものだから、財産的損害は生じておらず、精神的損害もなく慰謝料請求はできない。
  • 本件送電線が高圧送電線であることの説明を受けないまま売買契約を締結しており、十分な情報を提供を受けて本件契約を締結するか否かの決定をする機会を奪った不法行為は成立し、これに対する慰謝料の請求は認める。

早めの現地調査の必要性

売買契約書には「境界の明示」は売主の義務として記載されています。
しかし現実には媒介業者が境界票を掘出し、確認して写真を撮り、文書として引渡しまでに準備するのが通常です。

境界標の掘出しには時間がかかることもあり、契約締結後に現地調査を行うことも多いかも知れません。
できれば重要事項説明書作成前に現地調査を行っておくことが、このような紛争を防止することにつながります。

現地調査の時間が無いという時は、当サイトの“現地調査”が役に立ちます。

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